شمارش معکوس برای پایان اعتبار قولنامه‌ها/ عدم ثبت قولنامه در سامانه ثبت اسناد عادی، باعث از بین رفتن مالکیت می‌شود؟

به گزارش خبرنگار اجتماعی خبرگزاری دانشجو، سال‌هاست که نظام حقوقی ایران با پدیده‌ای به نام قولنامه و اسناد عادی دست‌وپنجه نرم می‌کند، معاملات غیررسمی املاک که گاه بر روی برگه‌های ساده و بدون هرگونه تشریفات قانونی انجام می‌شد، سرچشمه دعاوی بی‌شمار، کلاهبرداری‌های گسترده و فروش‌های متعدد یک ملک واحد بوده است، آمار بالای پرونده‌های قضایی با موضوع اثبات مالکیت، خلع ید، الزام به تنظیم سند رسمی و فروش مال غیر، گواهی بر این مدعاست.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در آذر ۱۴۰۱ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و در اردیبهشت ۱۴۰۳ به تأیید مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید و نهایتاً در ۱۳ خرداد ۱۴۰۳ ابلاغ گردید، در پاسخ به این نیاز تاریخی و با هدف ایجاد شفافیت، امنیت حقوقی و کاهش دعاوی قضایی به تصویب رسید.

حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، از اجرایی شدن کامل سامانه ماده ۱۰ این قانون از ابتدای سال ۱۴۰۵ خبر داده است با این حال، تأخیر بیش از یک ساله در راه‌اندازی این سامانه و ابهامات جدی پیرامون فرصت محدود چهار ساله برای دارندگان اسناد عادی، نقد‌های اساسی را به همراه داشته است.

ابلاغ بعد از یک سال

سازمان مکلف است، ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را با عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» جهت ثبت ادعا‌های راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دوسال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه‌اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد نماید.

مدعیان مذکور مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی این سامانه نسبت به درج مستندات و ادعا‌های خود در سامانه مذکور و ظرف دو سال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضائی یا هر امر قانونی لازم دیگر به‌منظور اخذ سند رسمی مالکیت، اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند.

پس از اقدام متقاضی، مراجع قانونی مربوط مکلفند اقدامات انجام شده توسط متقاضی و نیز نتیجه آن را در سامانه موضوع این ماده درج نمایند و پس از مهلت مزبور هیچ ادعائی در سامانه قابل ثبت نیست و در صورت انقضای مواعد فوق‌الذکر و عدم اقدام قانونی مدعیان مذکور، ادعا‌های مزبور علیه اراضی عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت (بی‌اطلاع از معاملات معارض قبلی) دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست.

با وجود این، مدعی مذکور می‌تواند برای مطالبه قیمت مال غیرمنقول خود به نرخ روز حسب مورد به اشخاص ثالثی که عالماً نسبت به بارگذاری ادعا‌های مستند به اسناد جعلی یا خلاف واقع در سامانه اقدام کرده‌اند، یا عالماً نسبت به معامله معارض با حق وی اقدام کرده‌اند یا ید ماقبل خود رجوع کند و دادگاه‌ها مکلفند دعوای مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول را در این موارد بپذیرند، راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع این ماده به دستور رئیس قوه قضائیه در روزنامه رسمی اعلان عمومی می‌گردد.

قلب تپنده قانون و فرصت چهار ساله برای نجات مالکیت

ماده ۱۰ قانون الزام را باید مهم‌ترین و سرنوشت‌سازترین بخش این قانون دانست، زیرا این ماده سازوکاری برای ساماندهی وضعیت میلیون‌ها سند عادی و قولنامه‌ای در سراسر کشور طراحی کرده است و بر اساس این ماده، سازمان ثبت موظف است سامانه‌ای به نام «ساماندهی اسناد غیررسمی» (ساغر) ایجاد کند.

پس از راه‌اندازی رسمی این سامانه که با دستور رئیس قوه قضاییه و انتشار در روزنامه رسمی اعلان عمومی می‌شود، دو فرصت دوساله به دارندگان اسناد عادی داده می‌شود، دوسال اول برای ثبت ادعای مالکیت و مستندات مربوطه در سامانه، و دوسال دوم برای پیگیری حقوقی و اخذ سند رسمی مالکیت از طریق مراجع قضایی یا دفاتر اسناد رسمی.

اهمیت این ماده زمانی آشکار می‌شود که به ضمانت اجرایی آن توجه کنیم، طبق صراحت ماده، پس از مهلت مزبور هیچ ادعائی در سامانه قابل ثبت نیست و در صورت انقضای مواعد و عدم اقدام قانونی مدعیان، ادعا‌های آنان علیه اراضی عمومی و دولتی و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست.

این بدان معناست که اگر کسی در این فرصت چهار ساله اقدام نکند، در صورت بروز اختلاف و انتقال ملک به شخص ثالثی که با حسن نیت و بی‌اطلاع از معاملات قبلی، سند رسمی دریافت کرده باشد، دیگر هیچ حقی برای مالک قبلی باقی نمی‌ماند و تنها می‌تواند برای دریافت قیمت روز ملک به فروشنده متقلب یا شخصی که عالماً مرتکب معامله معارض شده رجوع کند.

تأخیر در اجرا؛ وعده ۱۴۰۵ در حالی که قانون یک سال فرصت داده بود

مهم‌ترین نقدی که به روند اجرای این قانون وارد است، تأخیر قابل توجه در راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ می‌باشد. طبق صریح ماده ۱۰، سازمان مکلف است، ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را با عنوان ساماندهی اسناد غیررسمی ایجاد نماید، با توجه به اینکه این قانون در تاریخ ۱۳ خرداد ۱۴۰۳ ابلاغ شده است، مهلت یک ساله برای راه‌اندازی سامانه حداکثر تا ۱۳ خرداد ۱۴۰۴ به پایان می‌رسید با این حال، حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، به صراحت اعلام کرده است که سامانه موضوع ماده ۱۰ از ابتدای سال ۱۴۰۵ اجرایی خواهد شد.

این تأخیر بیش از یک ساله، خلاف صریح حکم قانونگذار است و می‌تواند ابعاد حقوقی و اجرایی متعددی داشته باشد، در حالی که سازمان ثبت موظف بوده ظرف یک سال این سامانه را راه‌اندازی کند، اکنون وعده اجرا برای سال ۱۴۰۵ داده می‌شود و این به معنای به تأخیر افتادن فرصت چهار ساله‌ای است که قانون برای دارندگان اسناد عادی در نظر گرفته بود. به عبارت دیگر، میلیون‌ها نفر در سراسر کشور در بلاتکلیفی به سر می‌برند و نمی‌دانند دقیقاً از چه تاریخی باید برای ثبت ادعای خود اقدام کنند.

این تأخیر در حالی است که ماده ۴ قانون، دفاتر اسناد رسمی و مشاوران املاک را موظف کرده است که از تاریخ راه‌اندازی سامانه ثبت الکترونیک اسناد، نسبت به تنظیم اسناد و قرارداد‌ها اقدام کنند و با توجه به اینکه سامانه کاتب راه‌اندازی شده، این بخش در حال اجراست، اما همچنان ماده ۱۰ با تأخیر مواجه است.

فرصت دو ساله و خطر از دست رفتن مالکیت؛ ضرورت اطلاع‌رسانی سراسری

دومین نقد مهم، به ماهیت فرصت محدود دو ساله برای ثبت ادعا و دو ساله برای پیگیری حقوقی برمی‌گردد، ماده ۱۰ به صراحت می‌گوید پس از انقضای این مواعد، ادعا‌ها قابل استناد، استماع و معارضه نیست و این بدان معناست که اگر مالکی در این بازه زمانی اقدام نکند، در صورت معامله معارض و صدور سند رسمی برای شخص ثالث با حسن نیت، دیگر مالکیت خود را برای همیشه از دست می‌دهد و تنها می‌تواند به دنبال دریافت قیمت روز ملک از فروشنده متقلب باشد.

این یک ضمانت اجرای بسیار قوی و بازدارنده است، اما در عین حال می‌تواند برای افرادی که از این مهلت‌ها بی‌اطلاع باشند، بسیار خطرناک و غیرقابل جبران باشد.

با توجه به این مسئله، اطلاع‌رسانی عمومی گسترده و فراگیر در سراسر کشور، یک ضرورت انکارناپذیر است، خوشبختانه خود قانونگذار نیز به این نکته توجه داشته و در انتهای ماده ۱۰ تصریح کرده است: راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع این ماده به دستور رئیس قوه قضائیه در روزنامه رسمی اعلان عمومی می‌گردد، اما آیا صرف انتشار در روزنامه رسمی که مخاطبان آن عمدتاً حقوقدانان و وکلا هستند، برای اطلاع‌رسانی به آحاد مردم کافی است؟ قطعاً خیر.

نگرانی جدی وجود دارد با توجه به تأخیر در اجرا، هنوز برنامه مدون و جامعی برای اطلاع‌رسانی سراسری از طریق صدا و سیما، رسانه‌های مکتوب و دیجیتال، مساجد، شورا‌های روستا و شهر و سایر ظرفیت‌های ارتباطی کشور تدوین و اجرایی نشده باشد.

خطر اینجاست که با راه‌اندازی ناگهانی سامانه در سال ۱۴۰۵ و شروع موعد دو ساله، بسیاری از مردم به‌ویژه در مناطق روستایی و کم‌برخوردار، از این فرصت حیاتی بی‌خبر بمانند و حقوقشان برای همیشه تضییع شود، بنابراین، ضروری است همزمان با اتمام مراحل فنی سامانه، یک کارزار رسانه‌ای گسترده و فراگیر در سراسر کشور آغاز شود تا هیچ فردی به دلیل عدم آگاهی، مالکیت خود را از دست ندهد.

 افزایش هزینه‌ها و ابهامات قضایی

یکی از نقد‌های جدی به قانون الزام، افزایش هزینه‌های معاملاتی برای مردم است کارشناسان معتقد هستند که در فرآیند جدید، متعاملین ممکن است مجبور به پرداخت سه نوع هزینه شوند: هزینه تنظیم پیش‌نویس در مشاور املاک که همان حق دلالی است، هزینه تنظیم سند تعهد به بیع در دفترخانه که به گفته وی با هزینه سند قطعی برابری می‌کند، و هزینه تنظیم سند قطعی انتقال، این مسئله به ویژه برای اقشار کم‌درآمد که توانایی پرداخت این هزینه‌های مضاعف را ندارند، می‌تواند مشکلی جدی ایجاد کند.

سایر بخش‌های مهم قانون

علاوه بر ماده ۱۰، قانون الزام دارای بخش‌ها و مواد مهم دیگری است که هر یک نقش کلیدی در تحول نظام ثبتی ایفا می‌کنند.

ماده ۱ قانون که پایه و اساس این تحول است، مقرر می‌دارد: کلیه اعمال حقوقی موضوع ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک با اصلاحات و الحاقات بعدی راجع به اموال غیرمنقول اعم از این که به صورت رسمی یا عادی تنظیم می‌شوند، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شود.

این ماده تکلیف را روشن کرده و ثبت تمام معاملات ملکی در سامانه را الزامی کرده است، همچنین در ادامه می‌گوید در غیر این صورت، آن قرارداد‌ها و تعهدات در هیچ یک از مراجع قضائی و شبه قضائی و داوری قابل استماع و ترتیب اثر نخواهد بود و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و دعوای الزام به ایفای تعهد و سایر دعاوی راجع به آن اعمال حقوقی مسموع نیست.

ماده ۳ قانون به نقش مشاوران املاک می‌پردازد و آنها را موظف کرده است پس از احراز هویت متعاملین از طریق سامانه ثبت احوال و سامانه سازمان و استعلام اصالت سند مالکیت و وضعیت ثبتی ملک از سامانه سازمان، مبادرت به تنظیم قرارداد و درج آن در سامانه ثبت الکترونیک اسناد سازمان نمایند و مراتب را برای تنظیم سند رسمی به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند، همچنین تخلف از این ماده را مشمول مجازات‌های مقرر در قانون مجازات استفاده کنندگان غیرمجاز از آب، برق، تلفن، فاضلاب و گاز دانسته است.

ماده ۴ قانون نیز دفاتر اسناد رسمی را مکلف کرده است: دفاتر اسناد رسمی مکلفند پس از احراز هویت متعاملین از طریق سامانه ثبت احوال و سامانه سازمان و اصالت سند مالکیت و وضعیت ثبتی ملک از سامانه سازمان، نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نمایند.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یک تحول بزرگ و مترقی در نظام حقوقی ایران است که می‌تواند به شفافیت، امنیت حقوقی و کاهش دعاوی قضایی منجر شود.

ماده ۱۰ این قانون با ایجاد فرصت چهار ساله برای دارندگان اسناد عادی، نقطه عطف این تحول است، با این حال، تأخیر بیش از یک ساله در راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰، خلاف صریح قانون و قابل نقد جدی است، این تأخیر که رئیس سازمان ثبت آن را به سال ۱۴۰۵ موکول کرده است، نه تنها موجب سرگردانی مردم شده، بلکه به معنای ترک فعل دستگاه مسئول در انجام تکلیف قانونی است.

از سوی دیگر، با توجه به ضمانت اجرای قوی ماده ۱۰ و خطر از دست رفتن مالکیت در صورت عدم اقدام در مهلت مقرر، اطلاع‌رسانی عمومی فراگیر در سراسر کشور یک ضرورت حیاتی است، همچنین سایر چالش‌ها از جمله افزایش هزینه‌های معاملاتی و محدودیت برای املاک فاقد سند حدنگار باید مورد توجه قرار گیرد.

امید می‌رود که مسئولان ضمن جبران تأخیر ایجاد شده، با یک برنامه جامع اطلاع‌رسانی، زمینه را برای استفاده همه آحاد مردم از این فرصت چهار ساله فراهم آورند و از تضییع حقوق میلیون‌ها مالک در سراسر کشور جلوگیری کنند.